Entrevista: deSalvador ¿Qué hace un abogado en una compraventa?

Hoy charlamos con Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario, economista y fundador del despacho de abogados deSalvadorCon él hablamos sobre el proceso de compraventa y lo importante que es el asesoramiento legal cuando te planteas vender tu casa.

Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario

Pelayo de Salvador – Fundador deSalvador Abogados Inmobiliarios

¿Qué es deSalvador?

deSalvador es un despacho de abogados especializado en el asesoramiento en materia de Derecho Inmobiliario. Nuestra principal rama de actividad es el asesoramiento de las operaciones inmobiliarias (compraventas, arrendamientos, arrendamientos con opción de compra, constitución de derechos reales, etc.), en las que ofrecemos a nuestros clientes una visión 360º de las cuestiones implicadas en una operación inmobiliaria (derecho civil, hipotecario, urbanístico, fiscalidad, etc.).

El despacho trabaja siempre prestando asesoramiento preventivo, es decir, asesoramiento jurídico para evitar los errores que pueden llevar a que el conflicto se judicialice, anticipando soluciones con el consiguiente ahorro de tiempo y costes.

Desde nuestras oficinas en Palma de Mallorca asesoramos a clientes en toda España en sus operaciones inmobiliarias, poniendo nuestros conocimientos jurídicos al servicio de nuestros clientes.

 

¿Cómo definirías la figura del abogado inmobiliario?

El abogado inmobiliario es un abogado que se ha especializado en el asesoramiento jurídico en las materias relacionadas con los bienes inmuebles. No se trata por tanto de una especialización por razón de la materia (civil, laboral, penal), sino una especialización transversal por razón del objeto: el bien inmueble.

Considero que el abogado inmobiliario debe trabajar desde varias disciplinas jurídicas, ya que son muchas y muy variadas las que pueden tener incidencia sobre un bien inmueble: Derecho Civil, Derecho Hipotecario, Derecho Urbanístico, fiscalidad inmobiliaria… incluso hay tipos penales “inmobiliarios”, como la ocupación, los fraudes de suministros o delitos urbanísticos.  

derecho inmobiliario

¿Cuáles son las funciones de un abogado durante el proceso de compraventa?

El abogado inmobiliario siempre es un asesor de parte que defiende los intereses de su cliente desde las primeras fases del proceso de venta hasta su conclusión, que suele ser varios meses después del otorgamiento de la escritura de compraventa.

Desde deSalvador prestamos a nuestros clientes un asesoramiento integral, que varía en función de las necesidades del objeto y de nuestro cliente, ya sea comprador o vendedor. A grandes rasgos, incluiría:

  • Revisión y negociación de los contratos de comercialización con agencias inmobiliarias.
  • Revisión jurídica del inmueble.
  • Asesoramiento jurídico sobre las posibles soluciones a las deficiencias detectadas en la revisión.
  • Asesoramiento jurídico sobre la articulación jurídica de la operación.
  • Asesoramiento jurídico en la fiscalidad relacionada con la compra.
  • Preparación y negociación del contrato privado de compraventa.
  • Asesoramiento jurídico de la operación, y de las actuaciones a realizar antes del otorgamiento de la escritura.
  • Asesoramiento jurídico relativo a la financiación.
  • Revisión y modificación de la escritura de compraventa, para que refleje los pactos contenidos en el contrato de compraventa.
  • Seguimiento del otorgamiento y del proceso de inscripción.

 

¿Cuáles son los factores más relevantes a la hora de analizar la situación jurídica de un inmueble? 

La revisión jurídica de un inmueble varía en función de las propias características del inmueble: no es lo mismo revisar un campo para sembrar, que un edificio de oficinas. Además, hay que tener siempre presente qué quiere hacer el comprador con el inmueble, especialmente si plantea cambios de uso, etc, ya que la normativa urbanística puede limitar las posibilidades. A pesar de ello, hay una serie de aspectos que resultan esenciales sea cual sea el tipo de inmueble:

  • Descripción del inmueble, incluyendo usos y superficies.
  • Titularidad
  • Cargas y gravámenes
  • Comunidad de propietarios
  • Situación urbanística
  • Tributación.
  • Contratos vinculados al inmueble.

Para ello, no es suficiente con pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, sino que es necesario realizar un análisis conjunto de toda la información jurídica de la vivienda. No debe olvidarse que hay mecanismos legales que permiten inscribir en el Registro de la Propiedad viviendas ilegales, o cambiar su uso, a pesar de que urbanísticamente no se tengan los permisos necesarios.

¿Por qué es importante comprobar las cargas y gravámenes que afectan a una vivienda?

Las cargas y gravámenes sobre un inmueble limitan los derechos del propietario. Cuando se piensa en cargas y gravámenes, generalmente se piensa en las cargas económicas (hipoteca, embargo, etc), pero hay otras limitaciones que pueden afectar al negocio: prohibiciones de disponer, servidumbres, pertenencia a entidades urbanísticas de conservación, etc.

 

¿Cuáles son los pasos a seguir una vez aceptada una oferta entre comprador y vendedor?

Antes de poder lanzar una oferta, es necesario que el comprador haya realizado una revisión jurídica del inmueble, ya que solo así podrá conocer si es necesario ajustar la oferta como consecuencia de limitaciones u otro tipo de cuestiones.

La estructura habitual pasa por los siguientes hitos:

  • Aceptación de la oferta.
  • Firma de contrato privado, con la entrega de una determinada cantidad (alrededor del 10%)
  • Otorgamiento de escritura pública ante notario.
  • Liquidación de impuestos.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad.

En ocasiones, a fin de amarrar antes la venta, se ofrece la firma de una “señal”, que no es más que un precontrato al contrato privado de compraventa. Para que sea un documento aceptable, debe contener la misma regulación que el contrato privado, por lo que es un paso que estimamos innecesario a efectos jurídicos, que se utiliza únicamente con la intención de forzar la decisión de compra.

 

¿Qué diferencia, en los efectos, tiene un contrato de compraventa privado y uno público?

A efectos de obligar a las partes y permitir transmitir el dominio, ambos documentos son exactamente iguales y por ello es aconsejable siempre contar con el asesoramiento de un abogado antes de su firma: Tan propietario es quien ha comprado en escritura pública que quien ha comprado en contrato privado.

A pesar de ello, hay una serie de diferencias en otros efectos jurídicos, esencialmente derivados de la fuerza probatoria que le da la Ley a la fe pública, que se ejerce a través de los notarios. En este sentido, recomiendo a quien esté interesado que amplíe la información en nuestro blog.

 

¿Cuándo es recomendable la firma de un contrato privado entre las partes?

Es recomendable siempre que existe una voluntad clara de compra y venta, pero no se dan una serie de requisitos (económicos, jurídicos, etc.) para otorgar la escritura. Por ejemplo, cuando el comprador tiene que solicitar un préstamo hipotecario, o cuando el vendedor tiene que arreglar determinadas cuestiones (aceptación de herencia, declaración de obra nueva, legalización urbanística, etc.) a fin de que pueda realizarse correctamente la inscripción sin problemas de tracto sucesivo.

Normalmente, cuando se compra a través de una inmobiliaria, siempre se va a proponer la firma de un contrato privado, por la inmediatez y la (aparente) falta de preparación que requiere.

En más de una ocasión he oído lo de “Os pasáis esta tarde y lo cerramos ya, que la notaría no nos dará hora hasta dentro de una semana”

Pero lo cierto es que el proceso de compra de una vivienda requiere mucha preparación jurídica y realizar, antes de la firma de cualquier documento, la correspondiente revisión jurídica.

 

¿Qué recomendación le darías a una persona que se plantea vender una vivienda?

Desde un punto de vista jurídico, le daría dos consejos:

  • Saber exactamente el negocio jurídico quiere hacer, y las diferencias entre las distintas opciones: no es lo mismo vender un inmueble que firmar un alquiler con opción de compra.
  • Por otro lado, que si no tiene conocimientos jurídicos, acuda a un profesional para que, a la vista de la situación jurídica del inmueble, prepare el correspondiente contrato. Utilizar contratos estándar encontrados en Internet es como operarse de apendicitis después de haber visto un video en YouTube.

¯

Hasta aquí nuestra charla sobre derecho inmobiliario con Pelayo de Salvador. Esperamos que haya sido de ayuda conocer de primera mano la opinión de un experto en la materia.

Y ya sabes, vender una casa es una de las operaciones económicas más importantes en la vida de una persona, por lo que si te planteas vender tu vivienda entra en www.desalvador.es para conocer todos los servicios y el asesoramiento que te pueden ofrecer.

Un comentario en “Entrevista: deSalvador ¿Qué hace un abogado en una compraventa?

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *